Jak sprawdzić wiarygodność najemcy? 5 rzeczy o które warto zapytać najemcę

Skuteczna weryfikacja najemcy jest bardzo istotnym czynnikiem wpływającym na stabilność zysków z najmu oraz bezpieczeństwo mieszkania na wynajem. Sprawdzenie wiarygodności najemcy pomaga zminimalizować ryzyko nieopłacania czynszu i problemów związanych z ewentualnymi uszkodzeniami nieruchomości. Warto podkreślić, że w najmie długoterminowym dobra współpraca z najemcą może owocować przez wiele lat. Jeśli natomiast pominiemy aspekt sprawdzenia wiarygodności najemcy to przez długi czas można mierzyć się ze sporymi problemami. 

Na rynku krąży wiele historii o tym jak ktoś wynajął komuś mieszkanie, ale po pewnym czasie przestał otrzymywać comiesięczny czynsz. A na samym końcu musiał jeszcze sam naprawić szkody poczynione przez najemcę. Z pewnością to sporo niepotrzebnego stresu i kosztów.

Warto pamiętać, że stosując kilka kluczowych zasad już na samym początku można zminimalizować ryzyko powstania takich problemów.

W całym biznesie najmu chodzi przecież o to, aby obydwie strony:

• po pierwsze porozumiały się w kwestii konkretnych warunków i zasad współpracy
• po drugie, żeby chciały się później do nich stosować.  

Jeżeli jest to jeszcze okraszone wzajemnym szacunkiem, miłą komunikacją i chęcią znalezienia rozwiązania problemu, gdy takowy się pojawi to zarządzanie najem mieszkania może być satysfakcjonującym przedsięwzięciem. Taka współpraca na linii właściciel-najemca budzi wtedy dużo pozytywnych emocji. 

W naszej 5 letniej historii realizując kompleksową obsługę zarządzania najmem (więcej o zakresie obsługi tym w tym artykule) spotkaliśmy się z wieloma sytuacjami.

W skali już ponad 1000 podpisanych umów z najemcami były takie przypadki, które potwierdzały negatywne historie krążące po rynku. Jednak była ich zdecydowana mniejszość. W większości przypadków po zastosowaniu się do niżej opisanych zasad sprawdzenia wiarygodności najemcy, wynajmowaliśmy mieszkania osobom, które dbały o mieszkanie, terminowo płaciły czynsz i przyjemnie było z nimi załatwić wszelkie sprawy. Niezależnie od tego czy była to naprawa jakiejś awarii w mieszkaniu czy konieczność wcześniejszego wyprowadzenia się, rozwiązania umowy i znalezienia kogoś na miejsce najemcy. My jako firma zarządzająca Gedeus spaliśmy spokojnie, że mieszkania są bezpieczne i przynoszą zyski ich właścicielom. 

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania na wynajem długoterminowy to przygotowaliśmy dla Ciebie kilka wskazówek, które pomogą Ci skutecznie znaleźć najemcę.

Zapoznaj się z nimi, wydrukuj i miej je przy sobie na spotkaniu z najemcą. Oto one.

1. Referencje od poprzednich wynajmujących i historia najmu

Zapytanie najemcy o kontakt do poprzednich wynajmujących już na samym początku może zniechęcić osoby, które mają coś do ukrycia. Uzyskanie informacji na temat terminowości płatności, dbałości o nieruchomość, respektowania ustaleń umownych i jakości relacji zarówno z poprzednim wynajmującym jak i z sąsiadami daje właścicielowi mieszkania lepszy obraz potencjalnego najemcy.

• Zapytaj najemcę o kontakt do poprzedniego wynajmującego

2. Sprawdzenie źródła dochodów

Sprawdzenie źródła dochodów pozwala właścicielowi ocenić, czy potencjalny najemca będzie w stanie regularnie i terminowo opłacać czynsz, co jest kluczowe dla utrzymania stabilnych przychodów z wynajmu. Dodatkowo pozwala to również ograniczyć ryzyko problemów finansowo-prawnych, takich jak konieczność odzyskiwania należności czy koszty eksmisji. Mając świadomość rzeczywistej sytuacji finansowej najemcy, można dostosować warunki umowy najmu takie jak wysokość kaucji, długość okresu najmu. Jak to zrobić:

• Poproś o dokumenty, które potwierdzają źródło dochodu np. zaświadczenie od pracodawcy
• Poproś najemcę o kontakt do jego aktualnego i poprzedniego pracodawcy

3. Weryfikacja historii kredytowej

Czy najemca ma historię opóźnień w spłacie zobowiązań finansowych, niewypłacalności czy długów? Historia kredytowa może również dostarczyć informacji na temat stabilności finansowej najemcy, takich jak stałe zatrudnienie czy regularne dochody, co jest istotne dla długoterminowego wynajmu. Konieczne jest uzyskanie pisemnej zgody potencjalnego najemcy na przeprowadzenie weryfikacji w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Już samo zapytanie najemcy o taką zgodę da Ci pewną wskazówkę w zależności od tego czy najemca się zgodzi czy nie.

• Zapytaj najemcę o zgodę na weryfikację historii kredytowej

4. Weryfikacja tożsamości 

Pozwala to na potwierdzenie prawdziwej tożsamości osoby zainteresowanej wynajmem oraz ułatwia komunikację i ewentualne dochodzenie roszczeń w przypadku problemów związanych z umową najmu

• Poproś o przedstawienie dokumentu tożsamości tj. dowód osobisty lub paszport.
• Sprawdź autentyczność i ważność dokumentu. Sprawdź spójność danych (porównaj dane z dokumentu tożsamości z informacjami podanymi przez najemcę podczas procesu weryfikacji, takimi jak dane kontaktowe, źródło dochodów czy historię kredytową)

5. Zwyczaje najemcy

Poznanie zwyczajów potencjalnego najemcy jest ważne, ponieważ może wpłynąć zarówno na komfort współżycia z resztą najemców w mieszkaniu jak i z sąsiadami. Finalnie może też wpłynąć na stan nieruchomości. Oto kilka aspektów, które warto zbadać, aby lepiej poznać przyszłego najemcę:

• Zwierzęta: Dowiedz się, czy potencjalny najemca posiada zwierzęta domowe. Jeśli tak, upewnij się, że mieszkanie jest przystosowane do ich obecności. W zależności od preferencji właściciela, można ustalić odpowiednie zasady dotyczące zwierząt w umowie najmu.
• Palenie: Zapytaj najemcę, czy pali papierosy lub używa innych substancji dymiących. Jeśli tak, warto ustalić zasady dotyczące palenia w mieszkaniu, aby uniknąć problemów z zapachami, czy ewentualnymi uszkodzeniami nieruchomości. Sugerujemy jednak, aby każdy właściciel mieszkania na wynajem wprowadził bezwględny zakaz palania w mieszkaniu.
• Częstość imprez: Warto dowiedzieć się, czy potencjalny najemca ma zwyczaj organizowania imprez czy spotkań towarzyskich w mieszkaniu. Jeśli tak, można ustalić zasady dotyczące hałasu, godzin ciszy nocnej i odpowiedzialności za ewentualne szkody.
• Zajęcia i tryb życia: Zapytaj najemcę o jego zawód, zainteresowania i tryb życia. Informacje te mogą pomóc ocenić, czy styl życia najemcy będzie kompatybilny z oczekiwaniami innych najemców mieszkania. Na przykład, osoba pracująca na nocne zmiany może mieć odmienne potrzeby w zakresie ciszy i spokoju w ciągu dnia niż pozostali mieszkańcy.
• Rozmowa z potencjalnym najemcą: Przeprowadź otwartą rozmowę z potencjalnym najemcą na temat jego oczekiwań. W ten sposób można wyjaśnić wszelkie wątpliwości, omówić zasady dotyczące mieszkania oraz sprawdzić, czy najemca jest elastyczny i gotów do współpracy.

Posłuchaj własnej intuicji

• Pierwsze wrażenie: Zwróć uwagę na swoje pierwsze wrażenie podczas spotkania z potencjalnym najemcą. Czy osoba ta wydaje się uczciwa, odpowiedzialna i komunikatywna? Jakie są Twoje odczucia co do tej osoby?
• Uczucie komfortu: Pomyśl, czy czujesz się komfortowo z myślą o wynajęciu mieszkania tej osobie. Czy masz wrażenie, że możesz jej zaufać i że będzie dbać o nieruchomość tak, jak o własną? Czy masz przekonanie, że będzie przestrzegać ustalonych zasad i terminowo opłacać czynsz?
• Komunikacja: Zwróć uwagę na sposób komunikacji z potencjalnym najemcą. Czy rozmowa przebiega płynnie, czy osoba ta jest otwarta na pytania i chętna do rozmowy? Współpraca z najemcą opiera się na komunikacji, więc warto zwrócić na to uwagę.
• Intuicja vs. rzeczywistość: Pamiętaj, że intuicja to jedynie jeden z elementów, który może pomóc w podjęciu decyzji. Ważne jest, aby nie opierać się wyłącznie na odczuciach, ale również na konkretnych dowodach, takich jak dokumenty, sprawdzenie historii kredytowej czy referencje.
• Nie ignoruj sygnałów ostrzegawczych: Jeśli Twoja intuicja podpowiada Ci, że coś jest nie tak z potencjalnym najemcą, nie ignoruj tych uczuć. Zastanów się, co dokładnie budzi Twoje wątpliwości i spróbuj to wyjaśnić, zadając dodatkowe pytania lub prowadząc dalszą weryfikację.

Na spotkaniu z najemcą warto być szczerym, jasno komunikować swoje oczekiwania i zadawać dużo pytań. Z jednej strony można się wtedy wiele dowiedzieć o najemcy i mieć pierwsze odczucia czy ta współpraca ma fajną perspektywę rozwoju. Z drugiej strony zobaczysz czy najemca odpowiada na Twoje pytania chętnie i czy rozmowa odbywa się w duchu wzajemnego szacunku i wysłuchania potrzeb obydwu stron. Na koniec każdy z Was – zarówno Ty jak i najemca podejmiecie jakąś decyzję – podpiszecie umowę, albo nie.

Ważne, żeby niezależnie od podjętej decyzji mieć poczucie, że zadbało się o wszystkie kluczowe aspekty potencjalnej współpracy z najemcą przed ostateczną decyzją co do podpisania umowy najmu. 

Weryfikacja najemcy to jeden z początkowych etapów zarządzania najmem. Jeśli chcesz poznać kolejne etapy skutecznej obsługi mieszkania na wynajem to zapoznaj się z tym artykułem:

„Skuteczna obsługa mieszkań na wynajem – 20 wskazówek dla właścicieli”

Zapisz się do naszego newslettera